최근 들어 이런 얘기를 자주 듣습니다.
“요즘 증여세 계산할 때
공시지가가 아니라 **현 시세(시가)**로 바뀌었다던데요?”
특히 부동산 증여를 앞두고 계신 분들은
이 말 때문에 상당히 혼란스러우실 겁니다.
결론부터 말씀드리면 👉
“완전히 바뀌었다”는 말은 사실이 아닙니다.
다만, 시가 적용 범위가 훨씬 넓어졌습니다.
증여세 과세표준의 원칙부터 정리
증여세는 기본적으로
👉 **“증여 당시의 시가”**를 기준으로 계산합니다.
이 원칙은 예전 정부 때부터 지금까지 동일합니다.
여기서 핵심은
**‘시가가 있느냐, 없느냐’**입니다.
시가가 있으면? → 시가 적용 (원래부터 그랬음)
다음 중 하나라도 해당하면
예전부터 지금까지 무조건 시가입니다.
- 실제 매매 사례가 있는 경우
- 감정평가(2곳 이상) 금액
- 경매·공매가
- 인근 유사 부동산 거래가
👉 이건 정권과 무관하게 계속 동일했습니다.
시가가 없으면? → 보충적 평가방법 사용
문제는 여기서부터입니다.
과거(체감상)
- 시가 인정 범위가 좁았음
- 그래서 **공시지가(공시가격)**로 계산되는 경우가 많았음
최근(현 정부 포함)
- 시가 인정 범위가 넓어짐
- 국세청이 유사 거래가를 적극 반영
👉 결과적으로
“공시지가로 안 끝나고 시가로 보는 경우가 늘어났다”
이렇게 느껴지는 겁니다.
공시지가가 아예 사라진 건가요? ❌
아닙니다.
여전히 공시지가(공시가격) 적용되는 경우
- 실제 거래 사례 없음
- 인근 유사 거래가도 없음
- 감정평가도 없는 경우
👉 이때는 지금도 공시지가 기준으로 과세합니다.
즉,
공시지가 → 시가로 제도가 바뀐 게 아니라
시가를 더 잘 찾아서 적용하게 된 것입니다.
왜 “이번 정부 들어 바뀌었다”는 말이 나올까?
이유는 크게 3가지입니다.
① 부동산 가격 변동기
- 시세와 공시지가 차이가 큼
- 시가 적용 시 세금 체감 급증
② 국세청 검증 강화
국세청이
- 인근 거래가
- 유사 면적·용도 거래
를 적극적으로 찾아 시가 인정을 많이 합니다.
③ 사후 추징 사례 증가
- 증여 당시 공시지가로 신고
- 몇 년 뒤 세무조사
- “시가가 있었다” 판단 → 추징
👉 그래서 “바뀐 것 같다”는 체감이 커진 겁니다.
세율 자체는 바뀌었나요?
❌ 아닙니다. 세율은 그대로입니다.
증여세 세율은 여전히 누진세 구조입니다.
- 1억 이하: 10%
- 1억 초과~5억: 20%
- 5억 초과~10억: 30%
- 10억 초과~30억: 40%
- 30억 초과: 50%
👉 **바뀐 건 ‘세율’이 아니라 ‘과세표준 산정 방식의 적용 강도’**입니다.
정리하면 한 줄 요약
- ❌ “공시지가에서 시가로 바뀌었다” → 틀린 말
- ⭕ 원래 시가가 원칙이었고, 요즘은 그 적용이 강화됨
- 공시지가는 여전히 보충적 기준으로 존재
- 세율 자체는 변동 없음
마무리
요즘 증여세가 “더 세졌다”는 느낌은
👉 제도 변경보다는
👉 시가 반영이 더 정확해졌기 때문입니다.
그래서 부동산 증여를 고민 중이라면
- 공시지가만 보고 판단 ❌
- 주변 실제 거래가 반드시 확인 ⭕
이게 가장 중요합니다.